买房子是中国人一辈子中都会遇到的大事，而国内房企，真是没几家可以省心的；虽然现在又回归到买房的人潮中，但我之前的购房经历，是我人生中丰富而又宝贵的经历。
工具/原料
清晰的思维
抵制诱惑的分辨力
购房合同
法律条款
方法/步骤
1、买房前需要思考的东西有多少钱可以用来买房，全款还是贷款，一手房还是二手房？我或家里人中意的买房区域在哪里？分别有什么优劣势？周边商业配套如何？房子周边超市、菜场、综合体、健身房、公园等设施分布情况。小孩上学方不方便，公立学校学区质量如何？私立学校值不值这个价？房子周边几公里内有几家社区医院（诊所），综合性医院几家？专科类医院几家？公立还是民营？
2、看房需要了解的一些概念词汇目前国内多数楼盘，以期房为主；多数开发商比较缺钱；现房也有，多鋈守踬痊是滞销为多，或者开发商比较土豪，不缺钱。购房合同：全称《XX省（市）商品房买卖合同示范文本》，由当地省（鞠艮卯阼市）属住建局等相关房地产主管部门所拟定的买房合同示范文本。开发商在当地销售房产时所用的购房合同也沿用此样本。浙江省目前通行的新版购房合同有《浙江省商品房买卖合同预售示范文本》和《浙江省商品房买卖合同现售示范文本》，根据楼盘相关情况使用相应购房合同。购房合同在相应商品房成交后交由当地县级以上房管局备案及网签。补充合同：购房合同以外签署的补充协议，主要针对合同之中某些条款进行更改，或根据楼盘实际情况，对购房合同里没提及的事项进行补充，明确买卖双方责任。但是经常被开发商用来钻空子，更改消除购房合同中不利于开发商的因素，有些缺德的开发商甚至利用补充合同，规避自己责任，强化购房者违约风险！因为补充合同虽然不在房管进行备案，但在法律条款优先权上，是优于《商品房买卖合同示范文本》的。（如何应对见下面内容，本步骤只负责购房名词解释）五证：《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》看看这个楼盘合不合法销售，一般要看有没有《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》就可以了！房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，开发商在搞所谓销售活动或开盘时，一定要将五证两书，开发楼盘购房合同样本和《中华人民共和国城市商品房预售管理办法》公示在售楼处，供购房者查阅，否则购房者可有权利向当地县市级房地产主管部门检举此不合规行为。两书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。两书可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。期房：指尚未开发完毕，没有实景房子显示的楼盘。现房：指已经开发完结，有实景效果展示的楼盘。容积率：指此楼盘所拍地块内，所有的建筑物数量，一般来说，容积率越高，采光、视线越糟糕，间距越密；反之则更适宜居住。楼间距：小区内楼与楼之间的间隔距离，楼间距宽松，光线好，通风畅。公摊面积：指小区内含有的公共使用部分面积，含小区内部道路，小区会所、水吧、活动室、VIP会客厅，商品房里头的入股大门，架空层阳台，楼梯，电梯，空中走廊，两户之间（比如01户和02户）的公共地面面积，地下停车场。物业用房、配电室、工具间、绿化带不属于公摊面积范围内。多层：7楼以下，含7楼的电梯房和楼梯房小高层：17楼以下，含17楼的电梯房高层：17楼以上，33楼以下，含33楼的电梯房超高层：34楼以上的电梯房。
3、房子贷款上的术语商贷：全称商业贷款，商贷目前是购房主力群主流的还贷方式。商贷由各大国有和民营银行发行。商贷的还款方式有等额本金和等额本息两种。目前商贷首套房贷款利率执行LPR基准模式，每月LPR利率均受国家有关政策和市场环境所波动，首套外二套贷款执行LPR+60%利率。等额本金：即每个月还的本金部分都是一致的，利息部分每个月逐步递减。等额本金适合那些每个月收入较高，金钱开支平衡度较好的人。等额本金还贷法一开始每月需支付的贷款部分比较多，前期压力比较大。等额本金还贷法比等额本金还贷法总体的贷款总额要少。等额本息：即每个月还的贷款金额都是一样的金额数。等额本息还款前期，本金部分占比比较少，利息部分占比比较大；后期逐渐是回倒的形式，但无论本金和利息每个月如何变更，每个月还款金额不变。等额本息比较适合工薪族还贷，或对金钱支配没什么概念的，此种还贷方法比较保险。公积金贷款：我们通常听说的五险一金里的一金，指的就是住房公积金。目前各地的住房公积金用于买房的最高贷款额度，都有规定，这边目前是单身公积金贷款最高30万，夫妻双方都有公积金的情况下，贷款最高是50万。公积金缴存满一定年限后才可贷地方规定的最高额度。公积金异地提取请咨询购房当地公积金中心相关政策。公积金贷款需要贷款人员购买的房子所在楼号结顶后，公积金中心才会开始审批和放贷。目前公积金年利率仍维持在3.25%，没有变更。公商组合贷：顾名思义就是公积金贷款+商业贷款。因为公积金最高贷款的限额。目前公积金的最高额度，对于房价而言，就是杯水车薪，所以公商组合贷应运而生。不过此种贷款方式于银行和开发商来说都不喜欢，而且对于购房者，要衔接好公积金和商贷的放贷时间，避免自身违约。
4、买房时所谓的贷款证明如何办理？之前在微信群里看到某个体工商户买了房，房产公司要其出示收入证明。其实个体工商户的收入证明，就是去你常用的银行或当地的人民银行，拉一下近半年的流水就可以证明你的收入了！如果是在政府、事业、国营、私营单位里头工作的，让其上级主管，提供购房人工作证明和收入证明就可以了。当然了自己开公司的，五证合一执照副本，拿过去证明自己法人身份就可以了。
5、开发商合同中的套路所在在说开发商认筹套路前，重点讲下购房合同中所含擢爻充种的套路。我们买房的时候，购房合同是我们业膈套甘勰主（买家）在购买商品房时与开发商（卖家）所签订的买房协议。购房合同明确了房屋所在位置及小区内所含配套，明确了业主和开发商在买卖房屋时正常的合法交易，以及双方享有的各项权益与相应违约后的责任归属。上面在解释相应词汇的时候，也提及过开发商会利用补充合同进行钻空子，达到规避卖方违约责任，强化买方违约责任的事实。先撇开补充合同不谈，就先说《商品房买卖合同示范文本》（购房合同的全称）应该注意的地方：我只列出相关注意条目，至于是第几条，视购房合同具体情况而定。以《浙江省商品房买卖合同预售示范文本》为例：第一部分——合同当事人合同当事人明载着业主与开发商之间的相关信息，买房时一定要核对清楚相关信息，如出卖人（开发商）的企业资质信息，联系电话、电子邮箱和委托代理人及机构相关信息（有些开发商房子不自己卖，委托给房产营销公司在卖），没有委托代理人和机构的只看出卖人相关信息就可以了！买受人（买房的人，业主）填写下去的信息，最终会体现在房产证，抵押预告登记证和预告登记证及购房合同相关证件上。所以务必核对清楚买房人的名字，户籍所在地地址，证件号码，联系电话等相关信息。如果购房合同签署因个人有事，而无法如期前往指定签约地点，需他人代理签署的，提前做好相关委托签署证明并在所属的县级以上公证处进行公证。第二部分——明确项目建设依据，预售依据和商品房基本情况。商品房基本情况应仔细核对，开发商所预报上去的商品房基本情况，基本可以作为以后商品房交付时小区情况所验收。商品房基本情况明晰了商品房用地属性、主题结构、地上地下层数、房屋测绘机构、套内面积、公摊面积、商品房单层层高、阳台（封闭式、非封闭式会明示）、施工图设计文件审查机构、车位、储藏室等相关信息。第三部分——抵押情况。在现今各大房企负债累累，入不敷出的情况下，在国家银行银根紧缩的情况下。通过抵押所购土地来进行信托融资是再正常不过的事情。抵押情况就是明示开发商有没有把项目进行抵押融资，抵押机构和抵押期限会一并公示，相关抵押信息，可以在信托发行机构的官网进行查阅。土地抵押满期限后，如果开发商与融资机构的债务还没了清，金额较大，那么项目很可能被冻结，归属融资机构，买了房的也不是你的房，除非债务了清。情节不严重，只要没清偿抵押债务金额及利息，还是有被部分冻结的风险。第四部分——付款方式及期限。付款方式选择，按合同上约定期限付清款项。鉴于很多人买房是贷款买房，就说一下贷款买房的注意点。贷款有一个提交贷款材料的时间，这个一般是买房人自己去银行办理的贷款前期手续。贷款下放时间，开发商也做了个期限，如果在指定期限内贷款无法下放或下放额度不足，需承担开发商所提相应条件的补救措施。第五部分——逾期付款责任。指买方没有在开发商所规定时间内付清相关款项，逾期在几日内按万分之几利息额外支付给开发商，超过逾期一定天数后，卖方有权解除与买方签订的购房合同，逾期利息照算。第六部分——交付时间和手续及违约交付责任。明确商品房交付时间，验房收房事宜，以及因施工不规范等方面引起的房屋问题补救措施，相应补救产生的费用由开发商承担。逾期交付责任，正好与上面的逾期付款责任相反。开发商逾期交付商品房需向业主每日缴纳万分之几（以合同实际为准）的违约金，超过一定天数后，业主有权利与开发商作购房合同解除，开发商违约金照付。第七部分——面积差异处理。开发商应向业主出示房屋测绘报告，提供实际面积数据，供业主查阅知晓。套内面积误差在3%内含3%的，按合同上约定的房款结清；超过3%的，业主有权利向开发商提出解除合同，如开发商不允，业主可根据相关证据向当地县级以上房地产主管部门申诉。如果业主选择解除购房合同的，开发商应在业主解除合同通知送达之日起15天内退还全部购房款（含已贷款部分），并从业主付款之日起到退还完毕之日按照不低于基准贷款利率的利息付给业主。如果业主不选择解除购房合同的，再次委托房屋测绘机构对业主购买的房子套内面积进行测绘，3%误差以内款项由业主负责补齐，3%以外的误差，则由开发商进行支付。第八部分——商品房质量与保修责任。明确商品房地基与主体结构，明确商品房质量问题范畴，明确装修装饰部分和相应的设备标准，规定了开发商达不到相关法令要求的补救措施与赔偿方案。第九部分装修装饰及相关设备标准。这个可就明细了，现在新版的购房合同规定，对外饰，内饰上都有材料、品牌、规格、级别、数量和施工方式上的规定。具体参见购房合同范本。第十部分——保修范围、保修期限和保修责任的约定。此项规定了地基基础和主体结构、防水、供热供冷系统设备、电气管线、给排水管道、设备安装及装修工程相应的保修期限，部分条目对年限做了不低于8年的保修时间。附：浙江省商品房买卖合同预售示范文本
6、关于开发商认筹认筹，说白了就是为了探试市场反应。目前开发商一般使用的套路有：预存指定款项到指定账户（也有让你存在自己账户里），然后出示存款记录或给你冻结，到时候开盘优惠多少购房款，或存指定款项抵去一定购房款。存款送VIP卡，购房的时候凭VIP卡抵用相应购房款。认筹的人多，后期相应开盘价会提高，开发商在向房管局申请备案价的时候也会更高。认筹的人少，开盘时间可能会往后拖延，开盘折扣优惠会更多。再来说下认筹的性质，其实就是营销性质。因为不管是预存，还是收VIP卡，都是以金钱交易为前提，存在自己账户，也是产生了金钱交易。因为开发商认筹优惠的前提就是预存金钱。按中华人民共和国城市商品房预售管理办法里头的法令解释：第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。认筹也属于商品房预售的一部分。
7、如何选择开发商？以我买过一次房的经历，患束锍瓜开发商千万不可以只看表面风光，比如常见的宇宙房企，fake粮，专治各种地王，以及钱都是许家印的千亿房企。买房时先查阅开发商工滞蹁葑寒商信息，开发商工商信息里会有以下几点，需要特别注意的！公司名字：比如宇宙房企开发有限公司和宇房置业有限公司，哪个比较正规呢？大家应该一目了然。公司法人：法人虽然不能代表这家开发商的实力，但一定程度上能决定，大多数情况下，能否一手拍板定案，或只能由总公司或区域总公司定案。实际注册资金：在这里我得说一句，工商信息上的注册资金是仅供参考的。你看有些搞金融的公司，一查，注册资金最少1000万，多的1亿，10亿都有。这没什么卵用，一查，实际注册资金0蛋。现在第三方办理公司的很多，一般200万的注册资金，花个万把块左右，让第三方办理公司的资金在你的企业账户上过一下，躺上一段时间，注册资金200万就到手了。所以记得看实际注册资金是多少，就知道这个开发商到底有没有钱。股东构成：一家公司的股东可以是企业也可以是个人。如果股东只有一个或一家公司，而且有直属关系（比如公司法人就是股东，总公司就是这家分公司的唯一股东）；那证明，买房后如果出事，这第一责任股东，铁板钉钉！但如果有多个个人或多家公司，要注意了！股东个人之间的从属关系（比如亲戚、夫妻、朋友）；股东公司之间的利害关系，比如XXX投资公司是负责给该公司提供资金支持或挂个股的，XXX公司是这家公司的上级或下属公司等等的关系。房地产公司如果股东构成投资公司居多或没有实体型公司参与，那基本就是要走快销模式，这种房企开发的房子质量不会好，居住角度不建议买这家开发商的房子。企业信息20XX年度报告：年度报告里会罗列该公司名，联系电话，电子邮箱，公司地址，上报的从业人数，购买社保的人数，网站，经营情况等信息。这些也可以作为评测一家房企经营状况的好坏。说完开发商工商信息评定，接下来去实地的售楼处走一走，感受下服务和售楼人员的专业度，如果你进售楼处，连基本的服务都无法到位，那这个房企的房子，买了之后也不会受到很好的服务。当然服务这一块，可以伪装，只能仅供参考。最主要的是售楼人员的专业度如何？我曾经买过房的业主群里，有业主在群里吐槽，服务他的那个销售，楼盘方位都搞不清，业主选的东边套房子，楞是让那个菜鸟销售说成西边套，问他楼盘容积率，公摊，小区内设施等问题，只能回答部分，其他的一无所知，后来他就把那菜鸟销售换了。好的售楼人员，除了那些诸如会议营销套路的东西外，对于自己所销售的东西要尽所能知，俗话说知己知彼，百战不殆。拥有优良口碑的开发商，绝对不是出了事只知推托和无作为的开发商，必定是勇于承担自身过错的开发商和出错了先找自身问题的开发商。比如地产行业良心代表杭州房企；温州和广东房企，奉行太极拳拳术，堪称业界毒瘤！最后，我觉得选开发商这事，和装修一样。2016年11月由全国工商联家居装饰行业商会发表的《中国家装行业优秀品牌企业发展状况报告》中指出：地域特征是家装行业品牌生存与发展的重要表现形式。这句话，同样也适合选择开发商上面。因地制宜，本土的开发商最了解本土的人需要什么样的房子，他们买房子有什么喜好。而外来的开发商，很多都不管你本地人文风情，气候环境和当地喜好。把其他地区的东西拿来copyright，卖完走人留下一地鸡毛。当你想想北方的冬天和热带风情的建筑风格搭配，是头脑坏了吧！所以最好选本土实力较强的开发商。一来他们不会跑路，第二他们在这里要继续混下去，做大做强，也不会对本地购房者乱来。
8、开盘的营销套路想必大家买过房的，或被亲人朋友拉去售楼处参与开盘的，翱嘿幡奸都有一个体会：一个大场地，设置了舞台，底下都是坐的凳子，开湮钣蜮萦盘没开始前要签到登记人数入场，开发商或多或少会发些宣传册，矿泉水，小零食，面包，糖果这些东西；大场地的舞台上放着本小区的宣传片或开发商的宣传片，陆续签到的人人潮涌动。其实这是史上营销套路最深的会议营销。什么叫会议营销？作为曾经会议营销的嘉宾级人物，我来说道说道：在说开发商举办会议营销的目的前，我先来阐述我们常见的会议营销套路。会议营销场景，保险、保健品、泛互联网行业用的比较多。开头进会场先签到，递上所谓的“邀请函”（邀请函不限于实物，短信、微信联络记录、电话号码历史记录有过联系的都算。），然后签到，一般会让你填写的名目有：姓名、行业、联系电话。进入会场后播放相应主题的宣传片，比如健康类放的宣传片一般是某医学专家剖析的中国人健康情况现状；保险类放的宣传片一般是某人出人身意外，车辆受损或罹患大病因为没买保险，而付不起赔付（治疗）的费用，而后介绍保险诸多好处，各类产品之类的宣传片；泛互联网行业讲的就高端了，从信息应用的不断升级，到产业变革的不断升级，从坐商、行商再到网商、掌商，从农业时代到工业时代再到互联网时代和人工智能时代。会议营销是一整套系统体系的营销，每个人都有不同的职位，比如现在有一场在某酒店里召开的会议营销，具体的职位有：停车引导：在地下停车场或地面停车场观察车辆，一般客户的车辆牌照在邀约时就已登记在名单（罗列汽车品牌，型号，车牌号）。指引客户去会场的路。酒店门口迎宾：针对有些自驾过来停车在边上的客户，或用其他交通方式过来的客户，指引他们坐电梯去会场。一般其站立的边上有某会议的指示牌。大会会场入口迎宾人员：一般在所在楼层电梯边上，指引参会人员进行签到。签到人员：位于会场入口处，负责指引参会人员填写签到信息。大会场场务人员：负责倒茶送水，指引参会人员坐入指定位置，同时在会议进行时，负责盯重点客户表现情况，方便后续小会场谈判人员接待。大会场门口迎宾人员：会议开始前半小时设置，在签到后，立马移步指引参会人员进会场。参会嘉宾：就是所谓的“托”。主要职责是配合讲师讲座互动，拉动坐在边上客户的积极性，嘉宾一般安排是前座2-3个，中间4-6个，后面1-2个或没有。同时也注意边上最近客户的一些参会动态。主持人：作开场，颁奖，互动，闭幕的过场。讲师：负责会议营销主题讲解，根据自己所作的PPT为台下参会人员答疑解惑，分析现况，分析利害，分析行业未来，调动会场参会气氛。小会场谈判师：大会场场务会把有意向的客户邀约到小会场指定的谈判师。谈判师负责对相关所销售的产品进行细致的产品说明和产品解答，跟客户进行互动，确认客户对产品意向度。参会嘉宾也参与谈判，一般安排实习谈判人员进行现场演练。首席谈判师：谈的都是重点客户，此类客户意向度极高，为人比较精明。工作职责和谈判师一样。收款人员：意向购买产品的，会在合同签署后，到收款台，由收款人员收取全额或部分定金。参会嘉宾也会上台刷卡，刷卡时收款人员会象征性做样子，打出预设的机打POS收据，指引签字。相信各位看过上面会议营销及相应岗位的简述，应该知道会议营销是怎样一种情况了吧！简单来说，就是通过一套系统的营销流程，让你脑子发发热，冲动买单！看看你们买房的时候，被摇到号的，给你们三分钟时间选房。进所谓的小会场，小会场人声嘈杂，时不时就听某销售高喊恭喜X先生，X小姐购得X幢XXXX室；X幢XXXX室没有了，X幢整幢都没了，我推荐你边上那幢诸如此类的话语；会场还有专人音响播报，又是选房，又是抽奖。最后等你头脑清醒的时候，认购协议已经签了，限你当场交首付或几日之内把首付交上来。事后很多人都觉得后悔，不该那么冲动选那个楼层。
9、买房需理性，切勿跟风买无论是从居住的角度和投资的角度，都要保持一定的理性程度。就像我接下来明年要买房，我会考虑以下几个方面：大的来说，就是一个地区的政府财政到底有没有钱？商业环境如何？当地常住人口多少左右？买房周边区域分布人口多不多？这个地区整体消费能力如何？居住区周边自然环境如何？小的方面，参考上面“买房前需要思考的东西”步骤。一个地方政府财政有没有钱，决定着当地在基建这一块能否快速推进，也决定着能不能吸引更好的外来项目过来投资，这两块对于整个城市的信心而言，不言而喻。商业环境与常住人口，消费力是相辅相成的关系。先有基数较多的常住人口，地方消费力又强，商业环境肯定兴旺，反之则不振。至于居住区的自然环境问题，很大程度影响着未来你的小区能值多少钱。比如未来家道中落时，你以前所买的房子能不能撑起家里经济担当？居住区周边的长时间大噪音、扬尘、毒气等都是不利的环境因素。购买房子时最好能避开这些地方，比如长时间大噪音的有机场附近3公里距离内，地铁、轻轨、动车站300米距离内；扬尘是有大型工程车，挖掘机经过的路段；至于毒气范围，远离金属冶炼、煤电、医药、家具、塑料、锂电、橡胶等重型污染工厂所在之地。理性买房，才能理性看待房价的涨跌，不会过分焦躁，也不会被房开牵着鼻子走。
10、买房中所包含的一些证件、票据预告登氇监煜紊记证：预售商品房持有的登记证，全称房屋预告登记证明。在房产证没下恝依在绌来时持有。由当地房地产相关部门核发，办理房产证时需要提交证件之一，办理费用85/份。此证一式两份（全款购房一式一份），由购房人和贷款银行共同持有。预告登记证里登记了商品房预售字号、房屋坐落信息、登记时间等信息。自己办理部分，需要去当地的行政服务中心办理，只需要出85元办理费用即可；银行办理部分，因为购房人和银行之间有借贷关系，故另一份预告登记证由银行方办理，办理手续费用85元由银行支付，开发商切忌以代办名义，一次性收取170元办理费用，贷款银行无缘由让购房人再为另一份预告登记证买单。购房人如果发现有这样的违规情况，保留好相关证据（比如代收票据和录音），可以向当地银监部门和人民银行进行举报。银行办理的预告登记证在购房人把借贷款项金额利息都还清后，还给购房人被抵押的预告登记证。不动产发票：全称销售不动产统一发票，办理房产证必要发票，在交首付款打出购房合同并签订之后，相应的不动产发票要给到购房人。但是很多开发商为了迟缴税，当下资金紧张，避税等一些原因，甚至不开发票给购房人，遇到此种情况，妥妥的拨打省级国税电话，就说我买房的时候交了首付款（全款）给开发商，开发商也下载并打印了购房合同，我也签署了购房合同，现在开发商不给不动产发票。让国税去查开发商账目吧。我想没有一个开发商喜欢税务部门来查账。另外补充：2016年5月1日，营改增全面推广，不动产发票正式停用，改为开具增值税发票。承诺书（视开发商情况而定）：很多开发商整这一出，是为了双保险，以防以后你们群体维权的时候，理在开发商。承诺书上的内容一般如下：本人已于XXXX年XX月XX日认购XX市XX区XX路XX号XXX小区X幢XXX室商品房，并于XXXX年XX月XX日在XX银行办理按揭（抵押）贷款申请手续，现因本人下列原因（原因由购房人填写或开发商根据购房人实际购房障碍填写），不能即时办妥按揭（抵押）贷款手续。本人保证所欠资料于XXXX年XX月XX日前补交至XXXX（开发商或贷款银行），并承诺由于资料欠缺所造成逾期支付房价款的违约责任由本人承担。按揭补充协议书（视开发商情况而定）：基于购房合同中按揭条款所衍生的按揭补充协议，具体化了在办理按揭和后期还贷情况下，双方责任的界定。不过此等补充协议，与购房合同补充协议一样，一般是开发商拿来规避自身违约责任，加重购房者违约责任的协议；而且此等协议一旦签订，在法律条文上的优先级后购房合同里头的补充合同一样，比购房合同里头的相应条款优先适用。所以购房者在签订此类合同的时候，记得留点心眼，一旦发现所签署的补充协议有违公平公正的原则，立刻向当地县级以上仲裁机构申请仲裁，并保留开发商相关违法证据。物业临时管理条约、物业前期服务协议：此项适用于小区交房前，物业与业主方的临时规定，待交房后，该协议会重新签订。购房合同：一式九份，业主、开发商、房管局、贷款银行、住建局各持一份，其余的存档。如果后续购房人发生购房合同遗失情况，可以补充。补充合同：一式两份，业主、开发商各持一份。
